Kreditfinanzierte Beteiligung an einem Immobilienfonds

Urteil Landgericht Düsseldorf

Handelt es sich bei einem Anleger, der in einen Immobilienfonds investiert und einen Großteil der Anlagesumme über Darlehen finanziert um einen Verbraucher? Muss die Bank in diesen Fällen Verbraucherschutzrechte beachten? Unter anderem mit diesen Fragen befasste sich das Landgericht Düsseldorf in der hier besprochenen Entscheidung.

Im November 2001 beteiligte sich der Anleger an einem geschlossenen Immobilienfonds, der Projekte in der Potsdamer Innenstadt realisierte. Mehr als die Hälfte der Beteiligungssumme finanzierte er mittels eines Darlehens bei einem Kölner Bankhaus, welches das Geschäft  mit initiierte. Zins und Tilgung des Darlehens sollten plangemäß aus den Ausschüttungen des Fonds bestritten werden. Vier Jahre nach Beginn der Beteiligung  schuldete der Anleger die bestehende Finanzierung zu einer anderen Bank um. Hierzu wurde im Dezember 2005 ein neuer Darlehensvertrag geschlossen, welcher unter anderem eine korrespondierende Widerrufsbelehrung enthielt. Ab dem Jahr 2010 deckten die Ausschüttungen aus der Fondsbeteiligung die zu erbringenden Zins- und Tilgungsleistungen jedoch nicht mehr. Daraufhin meldete die Bank Nachsicherungsbedarf an und forderte den Darlehensnehmer zur Offenlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse auf. Dieser teilte dem Darlehensgeber mit, dass er die nicht gedeckten Forderungen aus freier Liquidität bestreiten werde. Die Aufforderung zur Offenlegung seiner wirtschaftlichen Verhältnisse lehnte er ab. Nachdem die Bank ihren Kunden wiederholt erfolglos zur Beibringung der gewünschten Unterlagen und Nachweise aufforderte, kündigte sie den Darlehensvertrag im April 2013 fristlos. Der Darlehensnehmer erklärte daraufhin den Widerruf des Darlehensvertrages, was die Bank aber für unwirksam hielt, da es sich aus ihrer Sicht um kein Verbraucherdarlehen handele. Dementsprechend stünden dem Darlehensnehmer auch keine Verbraucherschutzrechte zu.

Verbraucherschutzrechte auch bei kreditfinanzierten Kapitalanlagen

Das Landgericht (LG) Düsseldorf widersprach dieser Auffassung nun. Als Verbraucher handele nämlich derjenige, der Rechtsgeschäfte zu Zwecken abschließt, die nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. So liege der Fall auch hier: Die Verwaltung und Anlage eigenen Vermögens, unterfalle nicht dem Unternehmerbegriff. Dies würde vielmehr einen sog. planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordern, d.h. die Unterhaltung eines Büros oder einer Organisation. Auch die mit der Fondsbeteiligung einhergehenden jährlichen Gesellschafterversammlungen würden an dieser Auffassung nichts ändern. Schließlich sei die Bank offenbar selbst von der Verbrauchereigenschaft des Darlehensnehmers ausgegangen, als sie diesen bei Vertragsschluss über dessen Widerrufsrecht belehrt habe.

Unbefristetes Widerrufsrecht des Verbrauchers

Nachdem das Gericht festgestellt hat, dass dem Darlehensnehmer Verbraucherschutzrechte zustehen, unterstrich es ebenfalls, dass er den Widerruf auch mehrere Jahre nach Vertragsschluss noch wirksam erklären konnte. Die eigentlich vierzehntägige Widerrufsfrist sei vorliegend nicht abgelaufen. Gemäß den gesetzlichen Regelungen beginne diese Frist in dem Zeitpunkt, zu dem der Verbraucher eine deutlich gestaltete Belehrung über sein Widerrufsrecht erhalte. Die von der Bank im Jahre 2005 erteilte Belehrung genüge diesen Anforderungen aber nicht. Im Ergebnis führe dies zu einem unbefristeten Widerrufsrecht des Darlehensnehmers.

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Das Urteil macht deutlich, dass Verbraucherschutzrechte – und hier insbesondere das Widerrufsrecht – auch bei kreditfinanzierter Vermögensverwaltung und kreditfinanziertem Vermögensaufbau von der Bank beachtet werden müssen. Dies gilt unabhängig von Art und Umfang der Anlage.

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